Hyresförhandlingar enligt lag

Enligt hyresförhandlingslagen, får förhandling om hyran för bostadslägenheter föras mellan 

• en hyresgästorganisation på ena sidan, och
• en hyresvärd, eller en hyresvärd tillsammans med en fastighetsägarorganisation (som hyresvärden är medlem i), på andra sidan.
  (1 § hyresförhandlingslagen)

En hyresgästorganisation är en juridisk person – oftast en förening – som har som syfte att ta tillvara medlemmarnas intressen i hyresfrågor. För att kunna delta i förhandlingar måste organisationen ha rättskapacitet, det vill säga kunna ingå bindande avtal.

I Sverige finns idag flera hyresgästorganisationer som uppfyller hyresförhandlingslagens krav och som förhandlar hyror med hyresvärdar. Den klart största organisationen är Hyresgästföreningen som är rikstäckande och förhandlar om hyran för en majoritet av hyresbostäderna.  Det finns dock även alternativa föreningar som också förhandlar hyror med hyresvärdar i olika delar av landet. 

Se lista över hyresgästorganisationer som idag utgör part i ett flertal avtal om förhandlingsordning i Stockholm och Mälardalen här: Organisationer som förhandlar hyror i Sverige 2025. 

För att en hyresgästorganisation ska ha rätt att förhandla om hyran måste den vara part i ett avtal om förhandlingsordning. Det kan liknas vid ett kollektivavtal på arbetsmarknaden.

I förhandlingsordningen bestäms bland annat:

• vilka frågor som ska förhandlas,
• hur förhandlingarna ska gå till, och
• hur eventuella tvister ska lösas. 

            (5 § hyresförhandlingslagen)

Att teckna en förhandlingsordning är frivilligt, men en hyresgästorganisation kan vända sig till hyresnämnden och begära att en förhandlingsordning ska införas för ett visst hus.
(9 § hyresförhandlingslagen)

Om det finns en giltig förhandlingsordning för huset är hyresvärden skyldig att förhandla med hyresgästorganisationen om hyran.
(5 § hyresförhandlingslagen)

Observera: Det är fortfarande frivilligt för båda parter att träffa ett faktiskt avtal om hyran.

När parterna i en förhandlingsordning kommer överens om hyran, kallas det en förhandlingsöverenskommelse (2 § hyresförhandlingslagen). Det fungerar i praktiken som ett kollektivavtal och reglerar vad den förhandlade hyran ska vara.

En förhandlad hyra gäller för en specifik lägenhet.
Den boende blir bunden av den förhandlade hyran om det finns en förhandlingsklausul i hyresavtalet. (3 § hyresförhandlingslagen)

Det spelar ingen roll om hyresgästen är medlem i hyresgästföreningen eller inte – det räcker att förhandlingsklausulen finns i avtalet.

Om det finns en förhandlad hyra, får hyresvärden inte ta ut en högre hyra än den överenskomna nivån. Om det sker ändå, kan hyresvärden bli återbetalningsskyldig för den överskjutande delen – den så kallade överhyran.(23 § hyresförhandlingslagen)