Det svenska hyressättningssystemet är komplext och har vuxit fram under lång tid. Det innebär att hyror kan skilja sig kraftigt mellan bostäder som på ytan kan upplevas som likvärdiga. För många är det svårt att förstå varför skillnaderna är så stora – särskilt mellan äldre och nyare bostäder.
Här förklarar vi översiktligt hur systemet fungerar och varför hyrorna ser ut som de gör.
Vad är Bruksvärdessystemet?
I Sverige sätts hyror utifrån det så kallade bruksvärdessystemet. Det innebär att hyran ska spegla bostadens bruksvärde, alltså hur attraktiv bostaden är för en genomsnittlig hyresgäst.
Vid bedömningen vägs bland annat in:
Bruksvärdet är relativt. Det bestäms genom jämförelser med andra bostäder i det befintliga beståndet, inte genom marknadspriser eller betalningsvilja.
Varför skiljer hyror sig mellan äldre och nya bostäder?
En stor del av det svenska bostadsbeståndet byggdes under perioder när byggkostnaderna var betydligt lägre än i dag. Hyrorna i dessa fastigheter sattes utifrån dåtidens förutsättningar och har därefter justerats stegvis genom årliga förhandlingar.
Eftersom Sverige saknar friare marknadsprissättning finns det ingen mekanism som gör att hyror i äldre bestånd ”kommer ikapp” nyproduktion över tid. Kvadratmeterhyror i äldre bostäder – ibland i mycket attraktiva lägen – kan därför vara betydligt lägre än hyror i nyproducerade bostäder.
Skillnaderna beror i hög grad på när bostaden byggdes och hur hyran historiskt har utvecklats, inte nödvändigtvis på kvalitet eller läge i dag.
Det har också förekommit statliga investeringsstöd till hyresbostäder under vissa perioder. Dessa stöd har inneburit att hyror i vissa relativt nybyggda fastigheter kunnat sättas lägre än i jämförbar nyproduktion utan stöd.
Det innebär att bostäder med liknande ålder, standard och läge i vissa fall kan ha olika hyresnivåer, beroende på vilka ekonomiska förutsättningar som gällde vid byggtillfället. Detta är ytterligare ett exempel på hur historiska villkor påverkar hyror över tid.
Hur sätts hyror i nyproduktion?
Hyror i nyproduktion prövas vid inflyttning och sätts utifrån:
Nyproducerade bostäder prövas alltså mot dagens förutsättningar, inte mot hyror i äldre bestånd som byggdes under helt andra ekonomiska villkor. Det leder till att hyror i nyproduktion ofta blir högre per kvadratmeter än genomsnittliga hyror i hela bostadsbeståndet.
Varför skillnaderna kan upplevas som orättvisa
För hyresgäster kan det vara svårt att förstå varför två bostäder med liknande standard och läge kan ha mycket olika hyror. Skillnaderna beror i stor utsträckning på hur det svenska hyressättningssystemet är uppbyggt och hur hyror utvecklats över tid, snarare än på enskilda beslut i dag.
Systemet är utformat för stabilitet och förutsägbarhet, men det innebär också att historiska skillnader lever kvar länge.
Hyresförhandlingar i praktiken
Hyror sätts och justeras genom förhandlingar mellan hyresvärdar och hyresgästorganisationer. Under senare år har dessa förhandlingar i många fall blivit mer komplexa, bland annat till följd av:
Detta har gjort det svårare att komma i mål med långsiktigt hållbara hyresnivåer i vissa sammanhang.
Nya boendeformer och systemets begränsningar
Under senare år har boendeformer som coliving, företagsbostäder och andra upplägg vuxit fram. Dessa bostäder kan inkludera service, gemensamma ytor eller särskilda avtalsformer, vilket gör dem svåra att pröva inom traditionella bruksvärdejämförelser.
När boendeformer inte passar in i befintliga modeller uppstår behov av anpassade sätt att förhandla och bedöma hyror, så att både hyresgästers trygghet och långsiktig hållbarhet kan säkerställas.
Långsiktighet och boendetrygghet
En central utmaning i hyressättningen är att hitta nivåer som både gör det möjligt att bygga och förvalta hyresrätter och samtidigt ger hyresgäster stabila och förutsägbara villkor över tid.
För många hyresgäster är möjligheten att bo kvar viktigare än kortsiktigt låga hyror som senare justeras kraftigt. Därför spelar långsiktighet och stabilitet en avgörande roll i hur hyror bör sättas och utvecklas.
Hur påverkar läge hyran i bruksvärdessystemet?
Läge är en faktor som kan ingå i bruksvärdesbedömningen enligt svensk hyreslagstiftning. Det innebär att bostadens omgivning, tillgång till service, kommunikationer och områdets attraktivitet kan påverka bruksvärdet.
Samtidigt skiljer sig bruksvärdessystemets syn på läge från hur läge värderas på en fri marknad. I Sverige bedöms läge relativt, genom jämförelser med andra bostäder i det befintliga beståndet, snarare än genom efterfrågetryck eller betalningsvilja.
I praktiken har läge därför ofta haft begränsad genomslagskraft, särskilt i äldre bostadsbestånd där hyrorna utvecklats gradvis över lång tid.
Varför är det oftast Hyresgästföreningen som förhandlar hyror?
I Sverige har Hyresgästföreningen under lång tid varit den dominerande organisationen som företrätt hyresgäster i kollektiva hyresförhandlingar. Det har bidragit till att många uppfattar föreningen som den självklara parten i hyressättningen.
Hyresgästorganisationer är dock ideella intresseorganisationer. De är inte myndigheter och fastställer inte hyror ensidigt. Deras roll är att företräda hyresgäster i förhandlingar, på motsvarande sätt som fackförbund företräder arbetstagare i löneförhandlingar.
Att en aktör fått en dominerande roll beror främst på historiska och strukturella faktorer, såsom lång organisatorisk uppbyggnad, lokal närvaro och kollektivanslutningar. Andra former av representation är samtidigt fullt tillåtna enligt lag.
Hyresnämndens roll
Om parterna inte kommer överens kan hyran prövas i hyresnämnd. Hyresnämnden är en statlig instans som prövar skäligheten i enskilda fall, men som inte förhandlar eller sätter generella hyror.
När många förhandlingar strandar och går vidare till prövning kan systemet upplevas som mer rättsligt styrt än förhandlingsbaserat.
Varför går det inte att bygga “billiga hyresrätter” som i innerstaden?
Många efterfrågar fler hyresrätter med låga hyror, i nivå med äldre innerstadsbostäder. Det är en rimlig önskan. Samtidigt är det viktigt att förstå varför sådana hyror inte går att återskapa i nyproduktion inom dagens system.
De låga hyrorna i äldre innerstadsbestånd är historiska. De speglar bostäder som byggdes för flera decennier sedan, med helt andra byggkostnader, markpriser och finansieringsvillkor än i dag. Hyrorna har därefter utvecklats långsamt över lång tid.
När nya hyresrätter byggs i dag måste hyrorna bära dagens kostnader för byggande, mark, finansiering och moderna krav på standard och tillgänglighet. Dessa kostnader går inte att förhandla bort.
Bruksvärdessystemet är utformat för stabilitet över tid. Det är inte ett verktyg för att skapa låga hyror från start i nyproduktion. Låga hyror uppstår i systemet först efter lång tid – inte vid inflyttning.
Hur bostadsköer hänger ihop med hyror och läge
Eftersom hyror i äldre bestånd i attraktiva lägen ofta är låga i förhållande till efterfrågan uppstår mycket långa bostadsköer. I praktiken innebär det att bostäder i innerstad och andra attraktiva områden ofta kräver mycket lång kötid, medan personer med kortare kötid främst erbjuds nyproduktion eller bostäder i ytterområden.
Detta är en direkt följd av hur systemet fungerar:
Resultatet blir att bostäder med låg hyra i attraktiva lägen fördelas genom tid i kö, inte genom betalningsvilja. Det kan upplevas som orättvist, men är en konsekvens av ett system som prioriterar stabilitet och förutsägbarhet i hyrorna.
Sammanfattning
Det svenska hyressättningssystemet bygger på historiska jämförelser och gradvisa förändringar. Det skapar stabilitet, men leder också till stora skillnader mellan äldre och nyare bostäder.
Att förstå dessa skillnader kräver kunskap om hur systemet fungerar över tid. Först då går det att föra en konstruktiv diskussion om hur framtidens hyresmarknad kan fungera på ett sätt som är rättssäkert, långsiktigt och begripligt för både hyresgäster och fastighetsägare.
Copyright © 2026 Föreningen för Sveriges hyresgäster - Med ensamrätt.